[민사특별법] 가등기담보

 

가등기 적용조건

1. (준)소비대차에 의해서 차용금채무(대여금채무)가 발생해야 한다.

「가등기담보 등에 관한 법률」은 (준)소비대차에 의해서 차용금채무가 발생하고 그 채무를 담보하기 위해서 가등기나 이전등기가 경료된 경우에 적용된다. 따라서 차용금채무가 아닌 매매대금채권이나 공사대금채권, 물품반환채권을 담보할 목적으로 가등기나 이전등기가 경료된 경우에는 이 법이 적용되지 않는다.

 

「가등기담보 등에 관한 법률」은 금전 소비대차나 준소비대차에 기한 차용금반환채무 이외의 채무를 담보하기 위하여 경료된 가등기나 양도담보에는 위 법이 적용되지 아니하나, 금전소비대차나 준소비대차에 기한 차용금반환채무와 그 외의 원인으로 발생한 채무를 동시에 담보할 목적으로 경료된 가등기나 소유권이전등기라도 그 후 후자의 채무가 변제 기타의 사유로 소멸하고 금전소비대차나 준소비대차에 기한 차용금반환채무의 전부 또는 일부만이 남게 된 경우에는 그 가등기담보나 양도담보에 「가등기담보 등에 관한 법률」이 적용된다. 즉, 가등기가 금전소비대차나 준소비대차에 기한 차용금반환채무와 그 외의 원인으로 발생한 채무를 동시에 담보할 목적으로 경료되었으나, 그 후 금전소비대차나 준소비대차에 기한 차용금반환채무만이 남게 된 경우, 그 가등기담보에 대해서도 「가등기담보등에 관한 법률」이 적용된다.

가등기의 주된 목적이 매매대금채권의 확보에 있고, 대여금채권의 확보는 부수적 목적인 경우 「가등기담보 등에 관한 법률」이 적용되지 않는다.

 

2. 대물반환(변제)예약이 있어야 하고 그 당시 목적물의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과해야한다.

따라서 미달된 경우에는 「가등기담보등에 관한 법률」 자체가 처음부터 적용될 여지가 없다. 판례에 따르면, 「가등기담보등에 관한 법률」은 재산권 이전의 예약에 의한 가등기담보에 있어서 그 재산의 예약 당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에 한하여 그 적용이 있다.

 

대물반환(변제)예약 당시 목적물의 가액(가령 3억원)이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액(가령 1억원)을 초과한 경우, 채권자가 차용금채무에 대신해서 목적물의 소유권을 취득하면 폭리행위에 해당하기 때문에 「가등기담보등에 관한 법률」이 적용된다.

만약 대물반환(변제)예약 당시 목적물의 가액(가령 1억원)이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합상액(가령 1억 5천만원)에 미달된 경우에는 채권자가 폭리행위를 취하는 것이 아니므로 처음부터 「가등기담보등에 관한 법률」 자체가 적용될 여지가 없다. 따라서 가등기담보부동산에 대한 예약 당시의 시가가 그 피담보채무액에 미치지 못하는 경우(폭리행위가 아니다)에 있어서는 같은 법 제3조, 제4조가 정하는 청산금평가액의 통지 및 청산금 지급 등의 절차를 이행할 여지가 없다. 즉, 채권자가 차용금채무에 갈음해서 목적물의 소유권을 취득하더라도 폭리행위가 아니라면 처음부터 「가등기담보등에 관한 법률」 자체가 적용되지 않으므로 채권자가 목적물의 소유권을 취득하기 위해서 청산절차를 거쳐야 할 필요가 없다.

「가등기담보등에 관한 법률」은 재산권 이전의 예약에 의한 가등기담보에 있어서 재산의 예약 당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에 적용되는바, 재산권 이전의 예약 당시 재산에 대하여 선순위근저당권이 설정되어 있는 경우에는 재산의 가액에서 피담보채무액을 공제한 나머지 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에만 적용된다.

 

3. 담보목적으로 가등기(등록)나 이전등기가 경료되어야 한다.

가등기(등록)나 이전등기를 할 수 없는 경우에는 「가등기담보등에 관한 법률」은 적용되지 않는다.

가등기가 담보가등기인지 여부는 그 등기부상 표시나 등기 시에 주고받은 서류의 종류에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니고 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제라고 할 것이다.

 

 

 

「가등기담보등에 관한 법률」적용의 예외

1. (준)소비대차 이외의 사유로 인하여 생긴 채권, 즉 차용금채무가 아닌 채권담보목적인 경우는 「가등기담보등에 관한 법률」이 적용되지 않는다. 예컨대, 매매대금채권, 공사대금채권, 물품대금채권 등은 적용되지 않는다.

 

2. (준)소비대차에 의해서 차용금채무가 발생하더라도 대물변제예약의 약정이 없다면 「가등기담보등에 관한 법률」은 적용되지 않는다.

 

3. 대물변제예약의 약정이 있더라도 재산권 이전의 예약 당시의 그 재산가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액에 미달하는 경우에는 「가등기담보등에 관한 법률」은 적용되지 않는다.

 

4. 대물변제예약의 약정이 있더라도 채권담보의 목적으로 가등기 또는 소유권이전등기가 경료되지 않은 경우에는 「가등기담보등에 관한 법률」은 적용되지 않는다. 그리고 처음부터 가등기 또는 소유권이전등기를 할 수 없는 경우, 즉 목적물이 동산인 경우에는 적용되지 않는다.

 

 

 

담보물의 사용 · 수익권

담보물의 사용 · 수익권은 누구에게 있을까?

→ 가등기담보가 설정된 경우에도 여전히 설정자가 소유권자이므로 담보물의 사용 · 수익권은 가등기담보설정자에게 있다. 그러나 담보목적물에 대한 과실수취권 등을 포함한 사용 · 수익권은 청산절차의 종료와 함께 채권자에게 귀속된다.

 

 

적중판례

담보가등기의 피담보채권은 가등기 원인증서인 매매예약서상의 매매대금을 한도로 제한되는 것은 아니며 당사자의 약정 내용에 따라 결정된다.