[부동산학개론] 투자산투자론 - 부동산투자분석 및 기법 / 비할인기법③

전통적 투자분석기법

 

1. 회수기간법(payback period method)

 

   1) 의의

자본회수기간(payback period)이란 최초로 투자된 금액을 전액 회수하는 데 걸리는 기간을 의미한다. 회수기간법은 투자안이 초기의 투자액을 얼마나 빨리 회수하는가를 측정하므로, 각 투자안의 회수 기간을 계산할 때 회계이익이 아니라 현금흐름을 대상으로 측정해야 한다.

화폐의 시간가치를 고려하지 않는 단순 회수기간법과 화폐의 시간가치를 고려하는 현가 회수기간법이 있다.

 

   2) 의사결정기준

① 독릭접인(independent) 투자안

투자안의 회수 기간이 기업 자체에서 설정한 최장 목표회수기간(cutoff period)보다 짧은 경우에는 투자안을 채택한다.

투자안의 회수 기간이 목표 회수기간보다 길 경우에는 투자안을 기각한다.

 

목표 회수 기간 ≥ 투자 대안의 회수 기간 → 투자 채택

 

목표 회수 기간 ＜ 투자 대안의 회수 기간 → 투자 기각

 

② 상호 배타적인(mutually exclusive) 투자안

여러 투자안들 중 최적 투자안은 회수기간이 가장 짧은 투자안을 의미한다.

투자안의 회수기간이 목표회수기간보다 짧은 투자안들 중에서 회수기간이 가장 짧은 투자안을 선택한다.

 

   3) (단순)회수기간법의 장단점

장점	- 회수 기간의 계산이 쉽고 비용이 들지 않는다. - 위험지표(risk indicator)로서의 정보를 제공할 수 있다. 즉, 짧은 회수 기간을 가진 투자안을 선택함으로써 미래의 불확실성을 어느 정도 감소시킬 수 있다. - 회수 시간이 투자안의 유동성(liquidity), 즉 투자안에 지출된 현금이 얼마나 빨리 회수될 것인가를 측정하는 자료가 될 수 있다.
단점	- 모든 미래현금흐름에 대하여 동일한 가중치를 부여하고 있기 때문에 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다. - 자본회수기간 이후의 현금흐름을 전혀 고려하고 있지 않다. - 목표 자본 회수 기간의 선택에 자의성이 기재되기 쉽고, 그 기간의 크기에 따라 경제성이 있는 투자안이 기각될 수가 있으며, 경제성이 없는 투자안이 오히려 채택될 가능성도 있다.

2. 회계적 이익률법(average return on book value method)

 

   1) 의의

회계적 이익률(average return on book value) 또는 회계적 수익률은 예상되는 투자안의 미래평균이익(감가상각비 및 세금공제 후)을 투자안의 평균 순 장부가치로 나누어 계산하며, 이 수치와 기준이 되는 목표 또는 최소 이익률을 비교하여 투자안을 평가한다. 이 방법은 회계적 수익률법 혹은 장부상 평균이익률(average return on book value)법이라고도 한다.

 

회계적 이익률(회계적 수익률) = 세후평균순이익 / 평균투자액

 

   2) 의사결정기준

① 독립적인(independent) 투자안

투자안의 회계적 이익률이 기업 자체에서 설정한 최소 목표 회계적 이익률(target book rate of return)보다 클 경우에는 투자안을 채택한다.

투자안의 회계적 이익률이 목표 회계적 이익률보다 작을 경우에는 투자안을 기각한다.

 

투자안의 회계적 이익률 ≥ 목표 회계적 이익률 → 투자 채택

 

투자안의 회계적 이익률 ＜ 목표 회계적 이익률 → 투자 기각

 

② 상호 배타적인(mutually exclusive) 투자안

여러 투자안들 중 최적 투자안은 회계적 이익률이 가장 높은 투자안을 의미한다.

투자안의 회계적 이익률이 목표 회계적 이익률보다 높은 투자안들 중에서 회계적 이익률이 가장 높은 투자안을 선택한다.

 

   3) 회계적 이익률법의 장단점

장점	- 회계적 이익률법은 간단하고 이해하기 쉽다. - 예산편성 시에 작성되는 회계자료를 바로 이용할 수 있어 편리하다.
단점	- 현금흐름이 아닌 회계적 이익을 이용한다. 회계이익은 단지 장부상의 이익을 나타내는 것은 아니다. - 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다. - 적절한 목표 회계적 이익률의 선정이 자의적이다.

[문제]

다음 부동산투자안에 관한 단순회수기간법의 회수기간은? (단, 주어진 조건에 한함) *28회 기출문제

기간	1기	2기	3기	4기	5기
초기 투자액 1억원(유출)
순현금흐름	3,000만원	2,000만원	2,000만원	6,000만원	1,000만원

※ 기간은 연간 기준이며, 회수기간은 월단위로 계산함

※ 초기투자액은 최초시점에 전액 투입하고, 이후 각 기간 내 현금흐름은 매월 말 균등하게 발생

① 2년 6개월     ② 3년     ③ 3년 6개월     ④ 4년      ⑤ 4년 6개월

 

[해설]

(자본)회수기간이란 최초로 투자된 금액을 전액 회수하는 데 걸리는 기간을 의미한다. 문제에서는 초기에 1억원을 투자하고 1기에 3,000만원, 2기에 2,000만원, 3기에 2,000만원이 회수되므로 전부 합치면 7,000만원이 회수된 것이며, 3,000만원만 더 회수되면 된다. 그런데 4기에 6,000만원이 회수되므로 이것까지 합하면 1억 3,000만원이 된다. 이는 4기에 한해동안 6,000만원이 회수되므로 6개원에 3,000만원씩 발행한 것을 의미한다. 따라서 투자액 1억원을 회수하는 데 걸리는 기간은 3년하고 6개워이 걸린다고 할 수 있다. 그러므로 부동산 투자안에 대한 단순회수기간버의 회수기간은 3년 6개월이다. 

 

[정답]

③

 

 

 

어림셈법과 할인현금흐름 분석법

 

어림셈법은 영업경비 및 수익의 발생이 안정적인 소규모 부동산의 투자분석에 주로 사용되는 데 반해, 할인현금흐름분석법(할인현금흐름수지분석법)은 대규모 부동산의 투자분석에 주로 사용된다.

어림셈법에서는 처분 시의 매각 수익을 고려하지 않으며, 보유기간 동안 발생하는 운영소득 중 첫해 소득만을 고려하여 투자의 경제적 타당성을 분석하는 반면 할인현금흐름분석법에서는 투자기간 동안의 모든 현금흐름을 고려하여 분석한다. 어림셈법은 현재가치로 할인하지 않으므로 화폐의 시간가치를 고려하지 않으나, 할인현금흐름분석법은 화폐의 시간가치를 고려한다.