[부동산학개론] 투자산투자론 - 부동산투자분석 및 기법 / 할인기법①

 

화폐의 시간가치를 고려한 투자분석법(할인기법)

 

1. 순현가법 (Net Present Value Method ; NPV)

   1) 의의

순현가란 투자로부터 예상되는 현금유입의 현가합에서 현금유출의 현가합(지분투자액)을 공제한 금액이다. 순현가법은 순현가를 '0'과 비교하여 투자결정을 하는 방법이다.

 

   2) 투자안의 결정

순현가법을 이용한 투자안의 의사결정은 독립적인 투자안(또는 단일투자안)인 경우와 상호배타적인 투주안의 경우로 나누어 볼 수 있다. 독립적인 투자안이란 하나의 투자안 선택이 다른 투자안 선택과는 아무런 관계가 없는 투자안을 말한다. 상호 배타적인 투자안이란 여러 투자안 중 하나의 투자안이 채택되면 다른 모든 투자안들을 자동적으로 기각해야하는 투자안을 말한다.

 

① 독립적인(independent)투자안

순현가가 '0'보다 큰 투자안을 채택하고, 순현가가 '0'보다 작은 투자안을 기각한다.

 

② 상호 배타적인(mutually exclusive) 투자안

순현가가 '0'보다 큰 투자안들 중에서 순현가가 가장 큰 투자안을 최적 투자안으로 선택한다.

 

순현가 = 부동산 보유기간 동안 예상되는 매년의 세후 현금흐름의 가치

             + 부동산의 처분 시에 예상되는 세후지분 복귀액의 현재 가치

             - 지분 투자액

 

순현가(NPV) ≥ 0 → 투자 채택

 

순현가(NPV) ＜ 0 → 투자 기각

 

   3) 순현가법의 특징

① 순현가가(NPV)가 (+)인 투자안은 요구수익률을 넘는 수익을 제공하다는 의미이며, 이 수익은 투자자들에게 귀속된다. 즉, 투자자들의 부(富)는 그 투자안의 순현가 크기만큼 정확히 증가한다. 따라서 순현가법은 투자자의 부(富)의 극대화라는 기업의 목표에 부합되는 가장 합리적인 투자안 평가방법이다. 만일 투자금액이 동일하고 순현재가치가 모두 0보다 큰 2개의 투자안을 비교, 선택할 경우, 부(富)의 극대화 원칙에 따르면 순현재가치가 큰 투자안을 채택한다.

 

② 순현가는 투자안의 모든 현금흐름을 사용한다.

 

③ 순현가는 현금흐름을 적절한 할인율로 할인한다. 즉, 순현가는 화폐의 시간적 가치를 고려한다.

 

④ 순현가를 구할 때 할인율은 요구수익률을 사용한다. 따라서 순현가를 계산하기 위해서는 사전에 요구수익률이 결정되어야 한다. 

 

⑤ 동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.

 

⑥ 재투자율

순현가법에서는 예상되는 미래현금흐름이 요구수익률로 재투자된다는가정을 하고 있다.

 

⑦ 순현가법에서는 가치의 가산원칙(value additivity)이 성립한다. 가치의 가산원칙이란 여러 투자안을 복합적으로 평가한 값이 각각의 투자안을 따로 평가한 값의 함과 같다는 원리이다. 따라서 투자안 A와 투자안 B의 두 투자안에 모두 투자할 경우의 순현가는 각 투자안의 순현가를 합한 것과 동일하다. 순현가는 모두 동일시점, 즉 현재시점의 가치를 의미하므로 그것들을 합할 수 있는 것이다.

 

NPV(A+B) = NPV(A) + NPV(B)

 

위의 식과 같이 가치의 가산원칙이 성립할 경우, 모든 개별 투자안을 독립적으로 평가할 수 있게 된다.

 

   4) 연평균순현가(ANPV)

 

① 의의

사업기간 중 회사의 한계자본비용으로 순현가를 사업기간 동안 투자했을 때 받을 수 있는 연금을 의미한다. 이는 전체 순현가에 대한 연간복리평균을 말하는 것으로, 순현가가 연평균 얼마의 순수익과 같은지를 의미한다. 따라서 어떤 투자사업의 순현가가 1억원이라면, 이는 사업기간 동안 투자자가 투자액을 빼고 추가로 1억원을 더 벌었다는 의미이다.

 

② 계산

연평균순현가의 계산은 전체 순현가에 저당상수를 곱하거나 연금의 현가계수로 나누어 계산한다. 예를 들어, 순현가가 1억원인 투자사업에서 매년 평균 얼마의 순현가가 발생하였는지 계산해보자[단, 투자자의 요구수익률은 10%, 사업기간은 6년으로 가정하며, 연복리표를 통해 주어진 저당상수(10%, 6년)는 0.229607임].

 

연평균순현가 = 전체 순현가 X 저당상수(10%, 6년)

                  = 1억원 X 0.229607 = 22,960,700원

 

③ 특징

연평균순현가는 사업기간이 서로 다른 사업 간의 비교를 가능케 한다. 

 

2. 수익성 지수법(Profitability Index ; PI)

 

   1) 의의

수익성 지수는 투자로부터 예상되는 현금유입의 현가합을 현금유출의 현가합으로 나눈 비율을 말하는데, 편익, 비용비율(B/C ratio 또는 benefit-cost ratio)이라고도 한다. 이는 즉, 사업기간 중의 총 현금수입 현재가치 합계를 순현 투자지출 현재가치 합계로 나눈 상대 지수이다. 수익성 지수법은 수익성 지수를 '1'과 비교하여 투자 결정을 하는 방법이다. 

 

수익성 지수 = 현금유입의 현가합 / 현금유출의 현가합

 

수익성 지수 ≥ 1 → 투자 채택

수익성 지수 ＜ 1 → 투자 기각

 

   2) 투자안의 결정

수익성 지수법을 이용한 투자안의 의사결정은 독립적인 투자안(또는 단일 투자안)인 경우와 상호 배타적인 투자안의 경우로 나누어 볼 수 있다.

 

① 독립적인(independent) 투자안

수익성 지수가 '1'보다 큰 투자안은 채택하고, 수익성 지수가 '1'보다 작은 투자안은 기각한다.

 

② 상호 배타적인(mutually exclusive)

수익성 지수가 '1'보다 큰 투자안들 중에서 수익성 지수가 가장 큰 투자안을 최적 투자안으로 선택한다.

 

   3) 수익성 지수법의 특징(순현가법과의 비교)

순현가법이 어떤 투자안의 경제적 타당성을 절대적 금액으로 측정하는 데 반하여, 수익성 지수법은 투자안의 상대적 수익성을 비율로써 측정한다.

수익성 지수법은 어떤 투자안의 상대적 수익성을 나타낼 뿐 투자자의 부(富)의 증가를 측정하지 못하며, 가치의 가산원칙에도 부응하지 않는다. 결과적으로 순현가법이 수익서 지수법보다 더욱 우수한 투자평가방법이라고 할 수 있다.

연평균순현가는 사업기간이 서로 다른 사업 간의 비교를 가능케 하는 반면, 수익성 지수법은 투자규모가 크게 다른 두 개 이상의 사업을 비교, 검토할 때 유효한 지표로 사용된다.