[부동산학개론] 투자산투자론 - 부동산투자분석 및 기법 / 할인기법②

화폐의 시간가치를 고려한 투자분석법(할인기법)

 

1. 순현가법(Net Present Value Method ; NPV)

 

2. 수익성 지수법(Profitability Index ; PI)

 

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[부동산학개론] 투자산투자론 - 부동산투자분석 및 기법 / 할인기법①

 

3. 내부수익률법(Internal Rate of Return Method ; IRR)

 

   1) 의의

내부수익률이란 투자로부터 예상되는 현금유입의 현가합과 현금유출의 현가합을 서로 같게 만드는 할인율이다. 이는 순현가를 0으로 만드는 할인율이며, 수익성 지수를 1로 만드는 할인율이다. 내부수익률법은 내부수익률을 요구수익률과 비교하여 투하자는 방법이다.

 

   2) 투자안의 결정

내부수익률법을 이용한 투자안의 의사결정은 독립적인 투자안(또는 단일투자안)인 경우와 상호배타적인 투자안의 경우로 나누어 볼 수 있다. 

 

① 독릭접인(independent) 투자안

내부수익률이 요구수익률보다 큰 투자안을 채택하고, 내부수익률이 요구수익률보다 작은 투자안을 기각한다.

 

② 상호 배타적인(mutually exclusive) 투자안

내부수익률이 요구수익률보다 큰 투자안들 중에서 내부수익률이 가장 큰 투자안을 최적 투자안으로 선택한다.

 

순현가 = 부동산 보유기간 동안 예상되는 매년의 세후 현금흐름의 가치

             + 부동산 처분 시에 예상되는 세후지분 복귀액의 현재가치

             - 지분 투자액

         = 0

 

내부수익률 ≥ 요구수익률 → 투자 채택

내부수익률 ＜ 요구수익률 → 투자 기각

 

   3) 내부수익률법의 특징

① 복수의 내부수익률

투자자금이 기간 초에 1회만 투입되는 사업을 '전통적 투자사업', 투자기간 중에도 투입되는 사업을 '비전통적 투자사업'이라고 한다. 비전통적 투자사업의 경우, 투자자금의 투입 횟수에 따라 두 개 이상의 내부수익률이 존재할 수 있다. 즉, 비전통적 투자사업의 경우에는 복수의 내부수익률이 존재할 수도 있는데, 이 경우 어떤 내부수익률을 투자결정의 준거로 사용해야 할지 결정이 곤란해진다.

 

② 내부수익률의 부재

내부수익률의 값이 전혀 존재하지 않을 수 있다. 이 경우 내부수익률법에 의해서는 투자결정을 할 수 없다.

 

③ 재투자율

내부수익률법에서는 예상되는 미래현금흐름이 내부수익률로 재투자된다는 가정을 하고 있다.

 

   4) 순현가법과 내부수익률법의 비교

독립적인 투자안의 경우 순현가법과 내부수익률법의 투자판단 결과는 같으나 상호배타적 투자안의 경우 순현가법과 내부수익률법의 투자판단 결과는 달라질 수 있다. 다음과 같은 이유로 일반적으로 순현가법이 내부수익률법보다 투자 판단의 준거로서 선호된다.

 

① 재투자율

순현가법에서는 모든 예상되는 미래현금흐름이 요구수익률로 재투자된다는 가정을 하고 있지만, 내부수익률법에서는 내부수익률로 재투자된다는 가정을 하고 있다. 순현가법은 할인율을 요구수익률에 의거해서 구하는 반면, 내부수익률법은 시장상황과 관계없이 같은 곳에 재투자하는 것을 가정하고 있으므로 자본의 기회비용을 고려하고 있지 못하다는 측면에서 덜 합리적이다. 또한 순현가법에서 순현가를 구하기 위해서는 사전에 요구수익률이 경정되어 있어야 하지만, 내부수익률법에서는 내부수익률을 구하기 위해서는 사전에 요구수익률이 결정되어 있지 않아도 된다.

 

② 복수의 내부수익률 또는 내부수익률의 부재

내부수익률법은 비전동적인 사업일 경우 복수의 내부수익률 또는 내부수익률이 존재하지 않을 수 있다. 이 경우 내부수익률법으로는 투자결정이 곤란해진다.

 

③ 가치의 가산원칙(value additivity principle)

순현가법은 가치의 가산원칙이 성립하는 반면, 내부수익률법은 가치의 가산원칙이 성립하지 않는다. 따라서 순현가법은 여러 투자안을 동시에 평가할 때도 개별 투자안을 독립적으로 판단해 볼 수 있는 반면, 내부수익률법은 두 투자안의 수익률 평균이 두 투자안을 합쳐서 구한 수익률과 달라지며 전체와 각각을 따로 평가할 수 없다.

 

④ 부(富)의 극대화

순현가법을 이용하여 투자안의 경제성을 평가하는 것은 내부수익률법보다 투자자의 부(富)의 극대화에 부합되는 의사결정 방법이 된다.

 

4. 현가회수기간법(할인회수기간법)

현가회수시간(할인회수기간)은 초기에 투자된 비용을 현금유입의 현재가치로 회수하는 데 걸리는 기간을 의미한다. 이 방법은 비교적 단순하며 일반적으로 기업에서 많이 사용하고 있으나, 계속적인 투자가 이루어지는 경우나 준공 후 원상복구를 하는 경우에는 적합하지 않다. 또한 단순회수기간법과 같이 자본회수기간 이후의 현금흐름을 전혀 고려하고 있지 않다는 점이나 목표회수기간의 선택에 자의성이 개재되기 쉽다는 점은 단점이다.

 

 

[보충]

할인현금흐름분석법(할인현금수지분석법)

 

1. 개념

할인현금흐름분석법(Discounted Cash Flow Method ; DCF법 또는 할인현금수지분석법)은 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다. 즉, 이는 화폐의 시간가치를 고려하여 분석하는 방법으로 장래 예상되는 현금유입과 현금유출을 현재가치로 할인하고 그 값을 비교하여 투자할 것인지의 여부를 결정하는 방법이다. 장래 현금흐름의 예측은 대상부동산의 과거 및 현재자료와 비교부동산의 시장자료를 토대로 여러 가지 미래 예측기법을 사용해서 이루어진다. 또한 현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분 시의 지분복귀액도 포함된다. 따라서 할인현금흐름분석법은 부동산투자기간 동안의 현금흐름을 모두 반영한다. 할인현금흐름분석법에는 순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법 등이 있다.

 

2. 분석의 절차

① 투자로부터 예상되는 장래의 현금유입과 현금유출을 추계한다.

② 추계된 현금흐름에 대한 위험의 크기를 판단한다.

③ 평가된 위험을 기초로 적절한 위험조정할인율을 결정한다. 위험조정할인율은 투자자의 요구수익률로 사용된다.

④ 이상에서 분석된 자료를 토대로 투자 여부를 결정한다.