[부동산학개론] 투자산금융론 - 부동산 금융의 이해

 

부동산금융의 의의

 

금융이란 '자금융통'의 줄임말로서 재화나 서비스가 개입되지 않고, 화폐 그 자체의 수요, 공급에 의해 발생하는 화폐만의 독립적인 유통을 말한다. 따라서 부동산금융(real estate finance)은 부동산을 운용대산으로 하여 필요한 자금을 조달하는 일련의 과정이라 할 수 있다. 즉, 부동산금융은 부동산과 관련된 자금조달행위로 부동산을 매입 또는 개발하기 위해 자금을 조달하는 행위를 말한다.

부동산금융이 일반금융과 다른 큰 차이점은 담보기능이 있다는 점과 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금감면이 있다는 점이며, 투자수익률도 개별사업단위보다는 기업이나 개인의 포트폴리오적인 차원에서 다루어진다는 점이다.

우리나라에서도 금융의 세계화와 부동산증권화의 추세에 발맞추어 부동산신탁제도가 도입되었고 「자산유동화에 관한 법률」, 「부동산투자회사법」 등이 제정됨으로써 금융시장과 부동산시장 간의 장벽이 허물어지고 있는 추세이다.

부동산금융은 일정한 자금 확보를 통해 무주택 서민과 주택 건설업자에게 장기저리로 대출함으로써 주택 구입을 용이하게 하고 주택의 공급을 확대하게 하는 특수금융이다. 부동산금융은 주택금융과 토지금융으로 나뉘는데, 주택금융이 대종을 이룬다.

 

 

부동산금융의 구분 및 형태

 

1. 직접 금융과 간접 금융

① 직접 금융

자금의 최종 수요자와 공급자가 직접 자금을 거래하는 방식이다.

예) 주식발행에 의한 자금조달(주로 증권시장에서 이루어짐)

 

②간접 금융

자금의 중개기관(금융기관)을 사이에 두고 자금의 수요와 공급이 이루어지는 방식을 말한다.

예) 은행의 대부를 통한 자금조달

 

2. 지분금융과 부채금융, 메자닌 금융

① 지분금융(equity financing)

부동산투자회사나 개발회사가 지분권을 팔아 자기자본을 조달하는 것을 말한다. 지분금융에는 부동산 신디케이트(real estate syndicate), 조인트벤처(joint venture), 부동산투자회사(REITs), 공모(public offering)에 의한 증자, 부동산펀드 등이 있다.

 

② 부채금융(debt financing)

저당권을 설정하거나 사채를 발행하여 타인자본을 조달하는 것을 말한다. 부채금융에는 저당금융(mortgage financing), 신탁금융(trust deed financing), 주택상환사채, 자산유동화증권(asset-backed securities) 등이 있다. 

 

③ 메자닌 금융(mezzanine financing)

기업이 주식을 통한 자금조달이 어렵거나 담보나 신용이 없어 대출을 받기 어려울 때, 대출기관이 기업에 신주인수권부 사채(BW), 전환사채(CB) 등 주식 관련 권리를 받고 무담보로 자금을 제공하는 금융기법이다. 원래 '메자닌(mezzanine)'은 이탈리아어로 건물의 1층과 2층 사이에 있는 라운지 등의 공간을 의미한다. 메자닌 금융은 기업 입장에서 본다면 담보와 신용 사이의 대출방식, 투자자 입장에서 본다면 채권과 주식 사이의 투자방식을 일컫는 용어이다. 이는 부채에 가깝지만 자본 성격을 가지고 있어 부채와 자본의 중간 성격을 가지고 있다.

 

3. 주택소비금융과 주택개발금융

① 주택소비금융

가계에 대한 금융으로, 주택을 구입하려는 사람이 주택을 담보로 제공하고 자금을 제공받는 형태의 금융을 의미한다(소비자금융). 

예) 저당대부

 

② 주택개발금융

주택건설업자에 대한 금융으로, 이는 주택건설을 촉진하려는 목적으로 건설활동에 필요한 자금을 주택건설업자에게 대출해 주는 것을 말한다(공급자금융).

예) 건축대부

 

 

담보금융과 신탁금융

 

1. 담보금융(저당금융, 저당융자)

부동산을 담보로 융자를 받는 것을 담보금융(mortgage financing) 또는 저당융자라고 한다.

이것은 차입자와 금융기관 간에 부동산을 담보로 대출을 할 경우 차입자가 대출의 담보로서 저당증서(mortgage)를 작성하고 아울러 대출에 대한 개인적 채무의 표시로서 약속어음(promissory note)을 작성하여 금융기관에 제출하는 방식을 말한다. 즉, 부동산에 대한 담보(저당)채권은 대출금 상환을 담보하기 위한 것이며, 항상 채권에 부속된 것이라고 할 수 있다.

외국에서 금융기관은 이러한 저당권을 융자상환이 완료될 때까지 자산에 편입시킨 후, 2차 저당시장에서 이를 매각(유동화)하여 또 다른 대출자금을 확보하는 것이 일반적이다.

차입자의 채무불이행(default) 시에 법원경매과정에서 많은 시간이 소요되고 차입자의 권리구제장치가 많아 저당권의 실행(foreclosure) 절차가 복잡하다.

경매 후 경락대금으로 채무상환을 다하지 못한 부분에 대해서는 법원의 부족금 판결(deficiency judgement)을 통해 개인적 (무담보)채권(presonal obligation)을 확보할 수 있다.

 

2. 신탁금융(신탁증서금융)

신탁금융 또는 신탁증서금융(trust deed financing)은 대출자와 금융기관 외에 신탁회사(trustee)가 관여하게 되는데, 차입자는 우선 신탁회사의 담보부 신탁약정에 의해 부동산을 신탁하고 담보신탁의 수익증권을 교부받아 이를 금융기관에 제출함으로써 융자를 받게 되는 것이다.

담보부 신탁금융은 미국의 캘리포니아 주 등에서는 담보금융보다 더 보편적으로 활용되고 있으며, 우리나라에서도 부동산신탁회사들에서 담보부 신탁의 업무를 통하여 활용하고 있다.

차입자는 신탁회사에 담보부동산을 신탁하고 신탁수익권을 수령하여 제휴은행에 제시하면 융자가 이루어지게 된다.

당초의 기대와는 달리 우리나라에서는 이의 활용도가 비교적 저조하였는데, 그 이유는 아마도 담보신탁의 설정을 위해 형식적이나마 부동산의 소유권을 신탁기관에 넘기는 데에 대한 일반의 불안감이 크기 때문일 것이다.

차입자의 채무불이행 시에 신탁기관에 바로 매각권(power of sale)이 주어지므로 공매를 통한 담보권의 실행절차가 간편하여 대출자들이 선호한다.

저당금융은 경매 후 경락대금으로 채무상환을 다하지 못한 부분에 대해서는 법원의 부족금 판결을 통해 개인적 (무담보)채권을 확보할 수 있으나 신탁금융은 이러한 절차가 없다.